Geskryf vir Property Poser

Vandeesweek se Property Poser lesersvraag is oor okkupasiehuur wat betaal moes word alvorens die oordragprokureurs ’n oordragregistrasie kon voltooi.

Hoewel ons leser nie met die vertolking van die kontrakbewoording saamgestem het nie, het hy die gelde betaal om die oordragproses te voltooi.

Hy sê die betrokke klousule lees soos volg: “Should the purchaser take occupation of the property prior to registration of transfer, he shall pay occupational interest . . . from date of possession to date of registration of transfer . . .”

Hieruit verstaan hy dat okkupasiehuur slegs betaalbaar is indien okkupasie voor registrasie van oordrag geneem word en verder dat, indien aan hierdie voorwaarde voldoen is, okkupasiehuur vanaf besit bereken moet word en nie vanaf okkupasie nie.

Hy wil weet wat hy moet doen om sy geld terug te kry indien hy reg is?

Lucille Geldenhuys van Lucille Geldenhuys Prokureurs op Stellenbosch sê met die koop van onroerende eiendom is daar, onder andere, drie kwessies wat aangespreek moet word, naamlik “okkupasie”, “besit” en “oordrag”.

“Okkupasie verwys na die tydstip waarop die koper mag intrek. Indien dit voor die datum van oordrag is, sal die koper aan die verkoper okkupasiehuur betaal.

“Indien die verkoper ná die oordragdatum in die eiendom aanbly, sal hy okkupasiehuur aan die koper, as die nuwe eienaar, moet betaal.”

Geldenhuys sê besit verwys na die tydstip waarop die koper verantwoordelik word vir die eiendom en ook geregtig word op inkomste wat daaruit gegenereer word. “Op die datum van besit, gaan verpligtinge soos erfbelastings, onderhoudskostes en herstelwerk oor op die koper, tensy die koopkontrak ander bepalings hieroor bevat.”

Oordrag is volgens Geldenhuys die tydstip waarop die eiendomsreg vanaf die verkoper na die koper verskuif. “In ons land, vind dit plaas deur middel van die registrasie van die eiendom, in die aktekantoor, in die naam van die koper.”

Sy sê die koopkontrak sal normaalweg stipuleer wanneer okkupasie, besit en oordrag plaasvind. “Indien die kontrak nie spesifieke datums hiervoor stipuleer nie, sal die gemenereg die posisie reguleer.”

Hoewel die meeste mense die verskil tussen okkupasie en oordrag verstaan, is die term “besit” een wat somtyds misverstande veroorsaak, aldus Schalk van der Merwe van Rawson Properties Helderberg.

“Indien iemand besit van ’n eiendom neem, beteken dit nie noodwendig dat hy dit moet begin bewoon en okkupasiehuur moet betaal nie, tensy die kontrak stipuleer dat okkupasie en besit gelyktydig plaasvind.”

In die leser se geval, sê Van der Merwe, het die partye op ’n spesifieke dag vir besit ooreengekom. “Die verpligting om erfbelastings en ander onkostes te betaal, asook die reg op inkomstes uit die eiendom, sou dus op hierdie datum na die leser verskuif het.

“Dit blyk egter nie dat sy kontrak ’n verpligting op hom geplaas het om okkupasie voor oordrag te neem nie.”

Van der Merwe sê die kontrak bevat ’n formule vir die berekening van okkupasiehuur, sou die leser wel okkupasie voor oordrag geneem het. “In daai geval sou die huur vanaf die datum van besit tot en met oordrag bereken word, selfs al het die koper ná die datum van besit okkupasie geneem.”

Dit blyk dus, sê Van der Merwe, dat die leser nie vir die betaling van okkupasiehuur aanspreeklik gehou kon word nie en hy raai hom aan om die aangeleentheid na die transportprokureurs terug te verwys vir ’n regstelling.

Stuur jou eiendomsverwante vrae hier.