Die voorsitter van ’n kleuterskool klop dié week by ons paneel deskundiges vir raad aan.

Sy sê die gebou wat die kleuterskool huisves behoort aan ’n nasionale vereniging. Die kleuterskool betaal in terme van hul ooreenkoms nie huurgeld aan dié vereniging nie, maar is verantwoordelik vir die instandhouding van die gebou, die betaal van dié eiendom se munisipale rekeninge asook versekeringpremies.

Die vereniging het nou die kleuterskool genader om ’n gedeelte van die gebou te gebruik om ’n sopkombuis in te rig.

Die leser wil weet of hulle die reg het om aanspraak op die gebruik van ’n gedeelte van die gebou te maak en wat die kleuterskool se regte is.

Roline Campher van Propertypro.co.za op Stellenbosch sê na aanleiding van die feite wat die leser verskaf, is daar twee moontlike alternatiewe wat op haar situasie van toepassing kan wees.

Sy sê die eerste, is dat die leser ’n huurkontrak gesluit het met die eienaar en die tweede, dat die eienaar ’n gebruiksreg ten aansien van die eiendom verleen het aan die leser.

“’n Gebruiksreg, of usus, is die reg wat ’n eienaar van ’n eiendom aan ’n ander persoon verleen om die eiendom te gebruik,” sê Campher.

Volgens haar is ’n gebruiksreg ’n persoonlike reg – dit wil sê dis ’n reg wat ’n persoon verkry ten opsigte van ’n spesifieke eiendom – en as sodanig, kan dit teen die eiendom by die aktekantoor geregistreer word.

“Indien dit nie geregistreer word by die aktekantoor nie, sal die voorwaardes van die gebruiksreg afdwingbaar wees tussen die oorspronklike partye, maar nie teen ’n nuwe eienaar van die eiendom nie – tensy die nuwe eienaar wel van die ongeregistreerde gebruiksreg bewus was.”

Die persoon wat die gebruiksreg verkry, mag, volgens Campher, die reg nie aan ’n ander persoon sedeer nie. Die gebruiker mag ook nie enige inkomste wat die eiendom mag lewer vir hom- of haarself hou nie.

“Dit sal byvoorbeeld nie vir die gebruiker moontlik wees om ’n gedeelte van die eiendom te onderverhuur en die huurinkomste vir hom- of haarself te hou nie,” sê Campher. “Die huurinkomste kom die eienaar van die eiendom toe.”

Lucille Geldenhuys van Lucille Geldenhuys Prokureurs op Stellenbosch sê wanneer die eienaar ’n gebruiksreg verleen aan die gebruiker, sal hulle op die spesifieke terme en voorwaardes ooreenkom deur ’n mondelinge of geskrewe kontrak. “Indien die partye die ooreenkoms by die aktekantoor wil registreer, is dit ’n vereiste dat dit op skrif gestel moet word, in die vorm van ’n notariële ooreenkoms.”

Sy sê dit is moontlik dat die gebruiker in die ooreenkoms aanspreeklikheid aanvaar vir sekere uitgawes ten opsigte van die eiendom, byvoorbeeld erfbelastings, instandhoudingskostes ensomeer.

“Dit is egter ook moontlik dat daar ’n huurkontrak tussen die leser en die eienaar tot stand gekom het, in welke geval die regsbeginsels en wetgewing wat die verhouding tussen ’n verhuurder en huurder reguleer, van toepassing sal wees op die leser se situasie.”

Hoewel dit blyk dat die partye nie op ’n huurbedrag ooreengekom het nie, sê Geldenhuys, kan die finansiële verpligtinge wat die leser ten opsigte van die eiendom aanvaar het – naamlik die betaling van die erfbelastings, versekering en instandhoudingskostes – dien as die maandelikse huur, aangesien dié uitgawes normaalweg deur ’n eienaar betaal sal word.

“In beide die geval van ’n gebruiksreg en ’n huurkontrak, sal die eienaar nie bloot eensydig mag voortgaan om ’n deel van die eiendom aan ’n ander party te verhuur of beskikbaar te stel vir gebruik, of om dit vir sy eie doeleindes te gebruik nie.”

Geldenhuys sê so ’n wysiging sal slegs by ooreenkoms met die leser mag plaasvind. Dit blyk volgens haar dus dat die leser wel gronde sal hê om op die bestaande kontrak, hetsy dit ’n huurkontrak of gebruiksreg kontrak is, te weier dat die eienaar sy beoogde planne uitvoer.

Stuur jou eiendomsverwante vrae aan coetzee@fullstopcom.com.

Uitgereik deur:

Full Stop Communications

Coetzee Gouws
082 575 7991
041 368 4992
coetzee@fullstopcom.com
www.fullstopcom.com

Namens:

Lucille Geldenhuys Prokureurs & Propertypro.co.za